21深度丨龙湖金地重回牌桌
21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道土地市场的竞争正在趋于白热化——有意冲规模的国央企正信心十足地攻城略地，同时部分缺粮一年亟待补仓的房企也在加速重回牌桌。过去这段时间，由于热门地块往往需要摇号摘得，这让房企更加相信“运气”的加成，而为了成功拿地，房企奇招频出。4月18日，在上海的土拍现场，来自广东的两家国企越秀地产、华发地产在台面摆上橙子和香蕉，寓意“成交”。遗憾的是，最终这两家房企并没有成功拿地。房企相信“玄学”，反映了土地市场厮杀激烈的一面。当天的那场土拍，在上海已经多年未有土地进账的龙湖也成功摘得一宗地块，其与建华建材联合体以24.8亿元拿下嘉定区江桥镇一宗土地。经历了难忘的2022年，龙湖急于证明自己，在土地市场上从防守转为进攻。与龙湖采取同样策略的还有金地。4月19日，金地连中三元，在上海、东莞摘得三宗地块，总投资超过50亿元，其中拿下的松山湖地块还刷新了区域的楼面价新高。龙湖、金地这两家民营房企的排头兵重回牌桌，让土地市场的战局增加了变数。于他们自身而言，则是避免滑落的决战。在度过股债双杀、公司动荡的难关之后，必然要证明自己能够在头部位置保有一席之地。因而必须要抢地、要投资，要重新走到台前。实力选手龙湖、金地是今年民营房企中加码投资的典型。这两家房企的共同点是，去年受到市场环境的影响，均出现过短暂的信任危机，但在监管以及各方支持下，目前融资渠道较为畅通，信用评级也趋于稳定。经营、运营重回正轨，龙湖、金地在今年年初纷纷发声要加码投资。在2022年业绩会上，龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，在拿地方面，龙湖今年将严守投资纪律，坚持以销定支，主动把握好投资节奏，保证盘面的安全性；同时严守投资刻度，聚焦主力城市和机会城市的核心区域，通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力。金地发出的信号更为明显。去年，在面对行业的不确定性时，金地一度控制投资规模，但在今年年初，金地董事长凌克在内部的经营工作会上明确要求公司主动把握土地投资机会，实现良性循环。发令枪已响，龙湖、金地加速前进。2023年3月31日，在深圳首批次集中供地中，龙湖以24.04亿元斩获了两宗分别位于光明、龙岗的地块，成为当天的“最大赢家”。据克而瑞统计，2023年一季度，龙湖集团新增土地价值约为30亿元，新增货值达到了137.3亿元，在百强房企中排名第六。与此同时，金地也在土地市场上疾驰。4月19日，在东莞今年首次供地中，松山湖地块历经约40家房企、86轮竞价后触及顶价转为摇号，最终金地胜出，以22.14亿元的总价拿下。这宗地块的可售楼面单价达到26000元/平方米，是东莞楼面价亚军。同日，金地也在上海成功补仓。在上海这场土拍中，金地连中两元以总价29.133亿元竞得上海嘉定一地块，成交楼面价为24041元/平方米，溢价率约为9.28%；此外，其所组成的联合体也以10.881亿元竞得嘉定另一地块。上个月，金地也以3.4亿元的价格获得了西安浐灞生态区一宗计容面积约14.8万平方米的居住用地，这是金地今年的首次成功拿地。实际上，不仅是龙湖、金地，更多的民营房企也在寻觅新的投资机会。碧桂园总裁莫斌在2022年业绩会上也表示，碧桂园已于今年重启拿地，整体投资方向将围绕人口流动、产业布局、经济基础、供需情况等核心变量进行优中选优、重质轻量，聚焦一二线核心城市。通过新增土储布局的调整，碧桂园计划用3-5年的时间，将一二线对三四线的货值比例提升至50%：50%，用优质的土地资源支撑公司未来的稳健发展。长跑策略龙湖、金地重新回到土地市场的牌桌前，是市场暖流推动、也是生存现状所迫。一个明显可以感知到龙湖生存焦虑的现实是，这家房企的土地储备在投资休整一段时间后，有明显的缩减。21世纪经济报道记者对比其2021年、2022年年报时发现，2021年年底，龙湖的土地储备是7354万平方米；而到了2022年年底，龙湖土地储备缩减至5795万平方米。龙湖2022年全年的销售额是2015.9亿元，而2021年同期，龙湖录得2233.8亿元的销售额。虽然同比下滑并非十分明显，但随着龙头房企的竞争烈度提升，龙湖的座次随着土地储备的告急存在滑落的可能。金地的情况与龙湖类似。针对金地的现状，凌克认为，“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资。”一位了解金地情况的人士告诉21世纪经济报道记者，今年金地对市场是有信心的，但压力其实并没有减少。“去年是活下去，今年其实也是活下去，但活法不一样。去年是稳定市场信心，今年是为了活得更好，融资渠道对我们都是畅通的，所以今年重点是要投资，保持适度规模。”一个细节可以看出，金地在土地市场上的良好表现也鼓舞了金地内部的士气。4月19日，在一个公开场合中，金地总裁黄俊灿特意提到了当日金地拿地的情况，“这是一个好消息，我们今天连中三元，运气特别好。”从拿地策略上而言，龙湖、金地虽然也青睐于热门地块，但相较之下，两者会打出差异化策略，对热点城市的非热门地块接受度也更高。以龙湖所摘得的深圳地块为例，这两宗地块实则是回炉地，在去年深圳最后一轮集中供地中，这两宗地块均以流拍告终。二次挂牌后，这两宗地块的在配建或者价格上门槛略有降低，且其中一宗也触及顶价成交，但是熟悉深圳的人士对这两宗地块的前景普遍抱观望态度。“光明这块地旁边的项目目前卖得都不太行，限价比龙湖的项目还要低一些，价格有优势也并不受欢迎。而且这个项目，周边除了有个地铁要啥啥没有，全是工业园，去化是有压力的。”一位研判过龙湖拿下的光明地块人士告诉21世纪经济报道记者。由此看来，这两宗地块后续入市的表现，龙湖需要拿出优秀的产品和运营能力。“龙湖应该是对自己的产品力比较自信，觉得能够打造标杆产品才敢拿。”一位深圳第三方研究机构人士对21世纪经济报道记者表示。市场承压，不拿地会慢慢消声，拿地则考验实力。为了生存，龙湖、金地不得不加速前进，与之同时，产品、运营能力的提升也必须同步进行，在激烈的竞速赛中，未来决定座次的，绝不只是规模。
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